GUÍA INMOBILIARIA – Glosario de términos útiles.
En cualquier guía hipotecaria, trámite legal, gestión administrativa…u otras acciones realizadas con el mundo de las hipotecas, te encontrarás con una serie de términos que seguramente te serán totalmente ajenos.
Conceptos legales, financieros y técnicos que no siempre son bien interpretados o conocidos por lo que como tú, se enfrentan a su primera negociación por un préstamo hipotecario.
Por eso, y para que resulte un poco menos complicado, hemos definido algunos de los conceptos más frecuentes con los que te encontrarás en la «búsqueda hipotecaria».
Recurre a esta guía siempre que lo necesites y si algo no entiendes, no dudes en preguntarnos, en Inmobiliaria Iregua estamos para ayudarte.
1. AMORTIZACIÓN
Devolución total o parcial del capital de un préstamo. Si se produce antes del vencimiento pactado en la escritura le llamaríamos amortización anticipada si se trata de una devolución parcial, y cancelación anticipada si devolvemos el total de la deuda pendiente.
2. API
Agente de la propiedad inmobiliaria que intermedia entre vendedor y comprador en una operación de compraventa de inmuebles.
3. ARRAS
Es la cifra que el futuro comprador de una vivienda entrega al vendedor como garantía de la formalización del contrato en una fecha determinada. En caso de incumplimiento del comprador, pierda la cantidad entregada. Si, por el contrario, es el vendedor el que incumple el compromiso de venta, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida. Si se firma el contrato en la fecha convenida, la cantidad anticipada se considerará una entrega a cuenta del precio final de la vivienda.
4. AVAL DE CANTIDADES ENTREGADAS
El promotor de viviendas está obligado por ley a entregar un aval o un seguro en favor del comprador, para garantizar las cantidades que reciba de éste a cuenta del precio final de la vivienda, y mientras ésta se construye.
5. BANDA DE FLUCTUACIÓN
Tipos de interés máximos y mínimos entre los que podrán fluctuar los precios aplicables a un préstamo hipotecario. Instrumento muy útil (y gratuito) que protege al titular de un préstamo de inesperadas y exageradas subidas de los tipos de interés.
6. CALIFICACIÓN PROVISIONAL
Se trata de un documento que facilitan las Delegaciones Provinciales de la Vivienda, en el que se determinan las ayudas a percibir al amparo de los Planes Nacionales de la Vivienda. Estas ayudas (subvenciones directas y subsidiaciones a los tipos de interés o a las cuotas mensuales), se asignan en función de los ingresos anuales del solicitante y de sus circunstancias personales. Para tramitar esta documentación es preciso aportar en la Delegación Provincial de la Vivienda, copia compulsada del IRPF, copia compulsada del DNI, certificado de empadronamiento y contrato de compraventa o de opción a compra, con el plano de la vivienda. En los supuestos de autopromoción de la vivienda, el contrato de compraventa se sustituirá por proyecto, licencia y presupuesto de la obra.
Una vez obtenida la calificación provisional, ya se podrá solicitar de la entidad financiera el correspondiente préstamo hipotecario en condiciones del Plan Nacional de la Vivienda vigente en ese momento.
7. CANCELACIÓN ANTICIPADA
Es la amortización total del préstamo antes de su vencimiento contractual. Se trata de una operación sujeta a una comisión que puede variar en función del tipo de préstamo, penalizándose en mayor medida los préstamos a tipo fijo que los de tipo variable.
8. CANCELACIÓN REGISTRAL
Es el acto por el cual se cancela la anotación efectuada en el Registro de la Propiedad en el momento de la concesión del préstamo hipotecario. Si no se hace constar la cancelación del préstamo en el Registro, la anotación de la carga hipotecaria se mantendrá indefinidamente. Para su cancelación es necesaria la firma por la entidad financiera, a instancias del cliente, de una escritura notarial de cancelación de hipoteca, que se llevará al Registro para su inscripción, cancelando la carga existente.
También puede cancelarse mediante oficio dirigido al Registrador siempre que desde la fecha del vencimiento contractual de la hipoteca hayan transcurrido más de 20 años.
9. CAP
Instrumento financiero por el cual puede proporcionarse una cobertura ante posibles elevaciones de los tipos de interés, en los préstamos variables. Su precio varía en función del plazo de cobertura y del techo establecido ante una posible oscilación al alza de los precios de mercado.
10. CARENCIA DE AMORTIZACIÓN
Periodo de la vida del préstamo durante la cual no se factura amortización, pagando sólo intereses del préstamo, o bien, intereses y amortización, en cuyo caso no se facturará cuota alguna, acumulándose la deuda principal del préstamo para recalcular la nueva cuota una vez finalizado el plazo de carencia.
11. CARGAS REGISTRALES
Son limitaciones al dominio de una finca que constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad (hipotecas, condiciones resolutorias, embargos, servidumbres, usufructos, etc…). Su existencia puede dar lugar a que la entidad financiera no autorice un préstamo hipotecario, salvo previa cancelación de la carga.
12. CERTIFICACIÓN REGISTRAL
Documento que expide el Registro de la Propiedad, dando cuenta de la situación y cargas de una finca.
13. COBERTURAS
Instrumentos financieros para limitar el riesgo de exposición a las elevaciones de los tipos de interés ( Cap´s, bandas de fluctuación, etc.)
14. COMISIONES
Son conceptos por los que la entidad financiera percibe unas determinadas cantidades, como consecuencia de servicios prestados al prestatario.
15. CONTRATOS DE ADHESIÓN
Son contratos estandarizados redactados por promotores o por la parte vendedora, API´s o empresas prestadores de servicios inmobiliarios, para que sean formados por el comprador de una vivienda, asumiendo sus condiciones.
16. CUOTA
Cada uno de los pagos periódicos (mensuales, trimestrales, semestrales) que se realizan de forma regular en el préstamo, de acuerdo con las condiciones pactadas en la escritura notarial. Si el préstamo está en periodo de carencia, la cuota comprenderá, exclusivamente, los intereses devengados por el préstamo. Si se encuentra en un periodo normal, la cuota comprenderá intereses y amortización del capital. Las cuotas pueden ser diferentes en función del sistema de facturación elegido (constante, progresiva, blindada, decreciente, etc).
17. DIFERENCIAL
Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia establecido en la escritura notarial, para obtener el nuevo tipo de interés aplicable al préstamo en cada periodo de revisión contractual.
18. EURIBOR
Uno de los seis índices de referencia oficiales, publicados por el Banco de España con periodicidad mensual.
19. FLOOR
Banda mínima de fluctuación, o tipo de interés mínimo aplicable a un préstamo, cuando se establecen mecanismos de defense ante las oscilaciones de tipos de interés.
20. FOLLETO INFORMATIVO
La Orden del 5 de Mayo de 1994, sobre Transparencia del Mercado Hipotecario obliga a las entidades a facilitar una oferta genérica de un préstamo hipotecario para vivienda a toda persona interesada, cuyo documento se denomina Folleto Informativo, y su finalidad es la de informar sobre todas las características de la oferta hipotecaria de la entidad.
21. GASTOS DE TRAMITACIÓN
La formalización de un préstamo hipotecario implica una serie de gastos adicionales, como son los de notario, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro y gastos de tramitación de la gestoría. Como norma general, el importe de gastos viene a suponer en torno a un 10% del capital del préstamo, cuando esta operación está asociada a la compraventa de una vivienda.
22. GRAVAMEN
limitaciones al pleno dominio de una finca o inmueble, inscritas en el Registro de la Propiedad, que normalmente deben cancelarse previamente a la firma de un préstamo hipotecario.
23. ÍNDICE DE REFERENCIA
Tipo de interés base sobre el que se adiciona el margen para fijar el precio del préstamo para un nuevo período liquidativo, en los préstamos a tipo de interés variable. La revisión del precio de un préstamo se realiza periódicamente ( trimestral, semestral, anual), de acuerdo con lo pactado en la escritura. El Banco de España publica mensualmentelos seis índices oficialesdefinidos en la Orden de Transparencia del Mercado Hipotecario, del 5.5.94, siendo los más comunes el Euribor, y el IRPH entidades.
24. INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Acto por el cual se anota en el Registro de la Propiedad, la carga hipotecaria en la hoja correspondiente al inmueble que constituye la garantía de una hipoteca. Esta anotación registral sólo puede cancelarse mediante el otorgamiento de una escritura de cancelación de hipoteca, firmada por la entidad prestamista o bien, transcurridos veinte años desde su vencimiento contractual, mediante instancia al Registro de la Propiedad por persona interesada.
25. INTERESES DE DEMORA
Penalización establecida en la escritura del préstamo hipotecario, aplicable sobre cada una de las cuotas impagadas y en función de los días de retraso en el pago por parte del prestatario.
26. IRPH
Índice oficial utilizable en la revisión periódica de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios a tipos de interés variable, publicado mensualmente por el Banco de España, y que se subdivide en tres: de Cajas (precio medio de las hipotecas concedidas por las Cajas), de Bancos (precio medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los Bancos) y de entidades (precio medio de los préstamos hipotecarios concedidos por el conjunto de bancos y cajas). Este último, el IRPH de entidades, es el más utilizado de los tres.
27. LICENCIA DE PRIMERA DE OCUPACIÓN
Es aquella licencia que constata que la obra nueva se ajusta al proyecto básico y de ejecución (si se realiza al amparo de una licencia urbanística), o bien que la edificación reúne condiciones de solidez estructural, salubridad y uso necesarias para su habitabilidad y que es apta para la contratación.
28. MARGEN
Porcentaje que se añade al índice de referencia pactado en la escritura, en cada fecha de revisión, para fijar el precio que regirá el préstamos durante cada periodo de liquidación.
29. NOVACIÓN
Procedimiento legal establecido para la modificación de alguna de las cláusulas establecidas en la escritura del préstamo hipotecario. La más común, a la que se aplica lo establecido en la Ley 2/94 de Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios, permite la renegociación del plazo del préstamo y de la mejora de su tipo de interés.
30. OCT
Organismo de Control Técnico que interviene en la construcción residencial o de viviendas unifamiliares destinadas a la venta, para controlar la calidad de la edificación, con la finalidad de facilitar la emisión del Seguro Decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
31. OFERTA VINCULANTE
Documento obligatorio que la entidad financiera debe entregar al solicitante de un préstamo hipotecario, una vez aprobada la operación, y en el que se detallan las condiciones financieras del mismo (tipo de interés, referencial, diferencial, sistema de facturación de cuotas, períodos de revisión y liquidación del préstamo, etc.). El periodo de validez mínimo establecido por la ley para esta oferta es de diez días.
32. OPCIÓN DE COMPRA
Contrato mediante el cual el comprador adquiere el derecho a la adquisición de una vivienda por un precio y por un plazo determinado, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero. Si no ejercita su derecho dentro del plazo pactado podría perder la cantidad entregada en cuenta.
33. PLAN NACIONAL DE VIVIENDA
La Administración otorga una serie de ayudas destinadas a la adquisición, construcción o rehabilitación de viviendas, y dirigidas a aquellas personas que reúnan unas determinadas circunstancias económicas y familiares. Para ello suscribe con las entidades financieras unos planes en los que se fijan condiciones muy favorables de financiación para todos los beneficiarios.
34. PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Es un prestamos en el que, además de contar con la garantía personalde los prestatarios, se aporta un inmueble como garantía añadida. Se formaliza una escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad, y garantiza, además del capital prestado, el cobro de los intereses ordinarios y de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial, en caso de impago.
35. PROVISIÓN DE FONDOS
En el momento de la formalización del préstamo, la entidad financiera la retendrá el importe necesario para atender los gastos de notario, registro, hacienda y gestoría, cuya liquidación definitiva se realizará una vez finalizado el proceso de inscripción registral del préstamo.
36. REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Oficina pública que lleva los libros oficiales en los que se anotan la descrpción de las fincas e inmuebles, así como las circunstancias que afectan a la propiedad: cargas, gravámenes, embargos, transimisiones, hipotecas, etc.
37. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
Es la cifra total resultante del cálculo de la garantía del cobro del principal del préstamo, al que se suma la cantidad adeudada por los gastos ordinarios y de demora, así como las costas y gastos de una posible reclamación judicial. Esta cifra puede oscilar entre 1,5 y 2 veces el principal del préstamo, según el grado de cobertura exigido por las distintas entidades financieras. Sobre la cifra de responsabilidad hipotecaria, se calculan los honorarios notariales y registrales y se tributa a Hacienda por A.J.D.
38. SUBROGACIÓN DEL ACREEDOR
Se produce cuando el préstamos de una hipoteca la traslada a otra entidad, que le ofrece condiciones más favorables, al no haber llegado a un acuerdo con la primera, para conseguir una mejora al amparo de la Ley 2/94 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
39. SUBROGACIÓN DEL DEUDOR
Tiene lugar como consecuencia de la compra de una vivienda a un promotor, o a un particular, que disponga de una hipoteca que haya financiado se construcción o compra, cuyas condiciones ( plazo, precio, importe) satisfagan al comprador, el cual la acepta en la escritura de compraventa, subrogándose en sus derechos y obligaciones. Este procedimietno resulta muy favorable para el comprador de la vivienda, ya que el coste de la subrogación es muy inferior al de la constitución de una hipoteca nueva.
40. TAE
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula matemáticofinanciera impuesta por el Banco de España, que permite comprar el coste real de diferetens ofertas hipotecarias. En los préstamos a tipo de interés variable la TAE se calcula suponiendo que el tipo de interés aplicable en el primer período de revisión, será igual que el calculado según el último valor publicado del índice de referencia en el momento de la formalización del préstamo.
41. VALOR DE TASACIÓN
Valor del inmueble en garantía, a efectos del mercado hipoetcario, facilitado por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, obligatoria para todo préstamo hipotecario, cuyo informe tiene un plazo máximo de validez de seis meses.
42. VALOR MÁXIMO LEGAL
Valor establecido en los Planes Nacionales de Vivienda, para las viviendas de protección oficial, mientras dure el plazo de vigencia de protección. Este valor suele ser inferior al de mercado, no pudiendo transmitirse la vivienda por precio superior al señalado como máximo legal.
