Todo lo que debes saber ANTES de comprar una vivienda
1. Situación y orientación del inmueble
Para la compra de tu futura vivienda hay aspectos en los que te debes fijar, como las vistas, la luminosidad, la proximidad al lugar de trabajo o las propias características del inmueble. Si es de primera o segunda mano, y en este último caso, la antigüedad.
El grado de conservación y la probabilidad de futuras inversiones en su rehabilitación y adaptación a nuevas exigencias urbanísticas te ayudarán en el calculo aproximado de gastos añadidos.
2. La organización de la vivienda
La superficie y la distribución de huecos es fundamental para tomar la mejor decisión de compra. El número de cuartos de baño, de armarios empotrados, el acabado de cocina y baños, sistema de calefacción o aire acondicionado, domótica, plazas de garaje, ascensores y la calidad de los aislamientos térmicos y acústicos, entre otros, son elementos fundamentales para discriminar y elegir la vivienda más adecuada a nuestras necesidades. Evidentemente, todos estos elementos influirán en el precio final del inmueble.
3. El precio
Estará directamente relacionado con la superficie de la vivienda. En el mercado se manejan tres conceptos diferentes que debemos tener presentes para comparar cifras homogéneas.
Superficie útil
Metros cuadrados de la vivienda, más superficie de balcones, deduciendo la superficie ocupada por las paredes y divisiones interiores.
Superficie construida
Metros cuadrados de la vivienda, incluyendo la superficie de balcones y la ocupada por paredes y divisiones interiores.
Superficie computable
Superficie construida más la parte proporcional de las zonas comunes de la copropiedad, señaladas en la Escritura de División Horizontal.
Al considerar el precio de la vivienda debe tenerse en cuenta que si la quieres con financiación hipotecaria, necesitarás incrementarlo en una cifra aproximada del 11% para atender gastos ligados a la operación (impuestos, constitución de hipoteca y gastos de formalización de la compraventa). En concreto, los gastos e impuestos de la compravente suponene aproximadamente un 10% de su precio y la constitución de la hipoteca oscila entre un 1 y un 2%.
Ejemplo. Una persona que adquiera una vivienda por 150.000 €, necesitará alrededor de 16.500 € más para poder realizar la compra.
Finalmente, y dentro de estas consideraciones generales, no puedes olvidarte que las entidades suelen limitar el importe del préstamo a un 70% o un 80% del valor de la tasación de tu vivienda, em la aplicación de lo dispuesto en las normas legales que regulan el mercado hipotecario. Si partimos del caso practico anterior,
Para adquirir una casa de 150.000 €, sería necesario disponer de fondos propios del orden de 45.000 € que sumados a los 121.500 € de la financiación hipotecaria, son 166.500 €.
Este sería el costo final de la vivienda, incluyendo ya los gastos asociados a la compra venta y financiación hipotecaria.
4. Canales de venta
Directamente, de particular a particular
Acudiendo a una empresa promotora o constructora
Por medio de un agente de la propiedad inmobiliaria(API), o de una agencia inmobiliaria.
A través de anuncios en periódicos o publicaciones especializadas
A través de Internet, en páginas web dedicadas a la información inmobiliaria
A través de las propias oficinas bancarias, en donde existe información de promociones de viviendas en construcción, o de inmuebles en venta propios de la entidad o de clientes de la misma.
5. Información legal
Antes de comprar una vivienda e incluso de pagar alguna señal, debe verificarse su situación en el Registro de la Propiedad. En este organismo público, por medio de una nota simple o certificación registral, podremos asegurarnos de dos datos fundamentales:
Que el vendedor es realmente el propietario registral de la vivienda
Que la finca está libre de cargas, es decir, que no está gravada con ninguna carga hipotecaria previa, embargos judiciales o condición que limite su uso y disfrute
La consulta al Registro supone una garantía de seguridad para el comprador y constituye la única forma de evitar sopresas desagradables en el futuro, por el desconocimiento previo de la situación. Si a pesar de todo, se omite esta información, el notario informará al adquiriente, salvo renuncia expresa de las partes intervinientes, de todos los detalles legales de la operación incluyendo la situación registral de la vivienda, con detalle de las posibles cargas o gravámenes que, en su caso, pusiera soportar.
Además de esta obligada consulta al Registro, es muy importante que el comprador adopte las siguientes precauciones:
Solicitar al presidente de la comunidad de propietarios un certificado que acredite que el propietario está al corriente en los pagos a la comunidad. Tiene que estar firmado por el secretario o administrador, con el visto bueno del presidente.
infórmate en el Ayuntamiento sobre la situación urbanística del inmueble ( si dispone de licencia de primera ocupación, si existe algún plan de orientación urbana que pudiera afectar al inmueble, si existe alguna infracción urbanística, si ha pasado el control técnico exigido en los casos de edificios con una determinada antigüedad, etc)
6. La documentación
Antes de formalizar la escritura o compromiso de compraventa, debemos revisar la siguiente documentación:
6.1 Vivienda nueva o adquirida directamente al promotor
Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción de la empresa en el Registro Mercantil.
Planos de la situación. Los correspondientes al inmueble y a la vivienda. También precisar la descripción real de la misma, que incluya datos referidos a la superficie útil y construida, distribución, servicios y suministros, zonas comunes y servidumbres, medidas de seguridad…
Memoria de calidades
Datos de la inscripción del inmueble que deberá constar en el Registro de la Propiedad.
Modelo de contrato o en su defecto, compromiso de compraventa, en donde se incluyan todas las condiciones (generales y particulares)
Si tras el análisis de la propiedad decidimos adquirir la vivienda, en el momento de escriturar la compraventa debemos exigir:
Títulos de propiedad
Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
Estatutos de la Comunidad, así como contratos de servicios y suministros (si procede).
Datos de la hipoteca si la construcción se financia y siempre que se desee subrogar. Si no fuera la opción más adecuada o disponemos de fondos suficientes, el vendedor deberá cancelarla en la entidad financiera y en el Registro de la Propiedad, de forma previa o simultánea a la formalización de la compraventa.
Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños estructurales del edificio, en cumplimiento con lo exigido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
6.2 Vivienda de segunda mano
Títulos de propiedad del transmitente
Último recibo anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): recibo de contribución urbana
Certificado del presidente de la comunidad de propietarios, que acredite que el vendedor está al corriente del pago de los gastos de la comunidad (tiene que ser firmado por el secretario o administrador, con el visto bueno del presidente). Si no lo hace, deberás tener en cuenta que las cuotas mensuales pendientes de pago correspondientes al año anterior y a las del año en curso, se repercutirán sobre el comprador.
Titularidad y estado de cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad. La adquisición debe hacerse libre de cargas, por lo que corresponderá al vendedor su cancelación registral, previa o simultáneamente a la formalización de la compraventa.
Datos de la hipoteca (si la tiene), por si nos interesase su subrogación previa conformidad de la entidad financiera. Si la subrogación se produce, se obtendría un ahorro fiscal y registral respecto a la constitución de una nueva hipoteca. Si no fuese así, debería ser cancelada por el vendedor económica y registralmente antes de la formalización del contrato.
